Какие стены можно сносить при перепланировке?

В новостройках со свободной планировкой создание плана квартиры ничем не ограничено, пространство можно обыграть как угодно. А как быть, когда затевается ремонт вторички, и хочется изменить почти всё? Что можно делать и чего нельзя рассмотрим в статье.

Современные планировки квартир предполагают снос, а что снести нельзя?

К сожалению, вторичный фонд позволяет создать свободное пространство только с определенными ограничениями, поэтому сначала должен быть проект квартиры, в котором учтены все «нельзя».

В отличие от новостроек, в старом жилом фонде ограничений куда больше. Желательно знать о них, чтобы не стать подсудным и не «восстанавливать исходное состояние»:

• Внешние стены трогать нельзя, даже расширение проема требует сложного согласования с несколькими инстанциями;
• Несущие внутренние стены, толщиной от 180 мм, допускают устройство проема после согласований;
• Стены и перегородки между санузлами и комнатами, а также комнатой и кухней (если плита газовая), также убрать не получится.

Это далеко не все ограничения, поэтому современная планировка квартиры требует вдумчивого подхода, а её проект необходимо утвердить в заинтересованных инстанциях до начала работ.

Жёсткие правила изменений продиктованы большим количеством примеров самовольных изменений силовых элементов зданий, что приводит к обрушениям. Даже малоэтажный дом рухнет, если его каркас будет изменен хотя бы незначительно.

Желание владельца на первом этаже получить отдельный вход привело к плачевным результатам, поэтому обнаружение таких вмешательств однозначно грозит судебными преследованиями. Кроме этого, до окончания устранения незаконных переделок квартира не будет ликвидной.

Даже снос стены в панельном доме (в том числе не несущей) запрещен, если зданию больше 25 лет. Поэтому перед планированием переделки обязательно получите план квартиры с так называемыми «красными» линиями, то есть отметками какие стены или перегородки трогать нельзя.

Кроме силового каркаса зданий есть так называемое «зонирование». Например, кухню нельзя увеличить за счет комнаты, но можно согласовать широкий проем, чтобы устроить кухню-столовую. А площадь санузлов изменить можно только на первом этаже, и то с оговорками. На остальных этажах санузлы можно объединить или разделить, но не увеличить. Что надо знать обязательно – какие стены несущие, поскольку их сносить категорически запрещено.

Как узнать какая стена несущая

По формальному определению любое изменение в силовом каркасе здания возможно только после подготовки проекта (и его защиты) экспертной организацией. Силовой каркас состоит из несущих (самонесущих или капитальных) стен, опорных колон, балок и перемычек.

Чтобы понять, что можно, а чего нельзя при перепланировке, определяем несущую стену. Оценить запреты можно по первичным признакам, их не так много:

• Внешние стенки в 98% случаев окажутся несущими, изменения запрещены;
• Если толщина стены более 120 мм, скорее всего это силовой элемент здания;
• Кирпич, бетон или ЖБИ блоки – признак несущей конструкции.

В типовой квартире хрущевки или панельного дома этих признаков достаточно, чтобы оценить, чего сделать не получится. Планировка плюс-минус будет типичной, оставляющей мало шансов на перепланировку.

Мы намерено взяли пример с максимальным количеством запретов. Чтобы создать неординарный интерьер с таким планом дизайнерам придется поработать. Здесь и снос перегородок в квартире разрешение потребует, не говоря о перестановке дверей.

Задумав переделку, лучше сразу обратиться в профильную организацию, способную создать, согласовать и реализовать проект перестройки. Другие подходы чреваты потерями времени и денег без получения удовлетворительного результата. Специалисты же быстро определят пограничные запреты, возможность получить разрешение на изменение и предложат компромиссный дизайн-проект. Почему еще нужны профессионалы? Изменения в правилах появляются постоянно, последние – обязательное окно в жилой комнате и ограничение минимально допустимой её площади. Так что снос несущей стены далеко не единственная проблема перепланировок.

Для оценки бюджета и сложности предстоящего проектирования и необходимо самостоятельно определить запретные зоны. Знание о силовом каркасе в своей квартире поможет сэкономить на проекте и ремонте с отделкой. Но в любом случае готовьтесь к длительным процедурам согласований, внесения изменений и утверждения окончательного плана будущей планировки.

Что необходимо для сноса стен или перегородок

Некоторые задачи невозможны, например, снос несущей стены в панельном доме, особенно если он старше 25 лет. В этом случае даже небольшой проход будет согласовать непросто, в том числе изменение балконного блока. Немного проще заниматься переделками на верхних этажах (под крышей без технических чердаков), даже широкие проходы здесь согласовать проще. Снос ненесущей стены в квартире верхнего этажа можно согласовать уведомительным порядком, как правило, этого достаточно.

В остальных случаях рекомендуемый порядок действий следующий:

• Определите план нового расположения стен и перегородок в квартире с оценкой того, какие силовые элементы будут затронуты;
• Найдите конструктивный план дома (как правило, хранится в архивах, иногда есть в офисах управляющих компаний);
• Пригласите специалиста для оценки состояния несущих конструкций и консультации по возможности согласования изменений;
• Найдите экспертную компанию, способную создать проект переделки без потерь передачи нагрузок (колонны, опоры, рамные конструкции и т.д.), который утвердят в местной архитектуре.

Нет ничего невозможного, есть трудно согласуемое, о чем в курсе все дизайнеры, архитекторы и строители.

Не без проблем, но можно и санузел увеличить и кухню изменить, главное – найти правильного исполнителя. Здесь на фото, чтобы снести стену в квартире разрешение получалось с пятого раза, но вышло все так, как хотели владельцы.

Обратите внимание! После переделки обязательно надо внести изменения в паспорт квартиры, где будут отмечены все переделки. Иначе она станет неликвидной, а спустя годы привести документы в порядок будет намного сложнее.

Если вы всё-таки снесли несущую стену, немедленно обратитесь в архитектуру и БТИ, обеспечив подпорку и укрепление образовавшейся пустоты. В таком случае отделаетесь минимальным штрафом. Исправить ситуацию будет проще, чем бороться с ликвидацией последствий.

Снос не несущей стены в квартире также потребует разрешения, поскольку изменение надо будет внести в паспорт квартиры. Обычно его получить довольно легко, зачем создавать себе неприятности на ровном месте?

Не отчаивайтесь, если на вашем плане оказалось слишком много красных линий, смежная планировка квартиры может оказаться ничуть не хуже изолированной, если поработает дизайнер. Зачастую это единственный выход из положения, но его можно прекрасно обыграть зонированием и не только. Главное – всё делать по правилам, не торопясь и не пытаясь обойти закон, который в отношении нерадивых владельцев постоянно ужесточают.